近年来，大批外来大型开发商不断涌入中山拿地开发，中山新楼盘市场每月供求关系紧张，供应量平均下来长期环比增长，库存也破了几次记录，中山的住宅真的过剩了吗？这是个问题。咱不妨从套数的角度去探讨一番。

中山市在1999年就已经实现了房地产不动产登记管理，2002年就有了网签商品房合同备案数据库。不过由于房地产行业涉及部门较多，各部门有各自的数据库体系，如网签合同备案数据、非网签房屋登记数据；房屋产权数据、房屋抵押数据；土地产权登记数据、土地抵押登记数据；地籍调查数据等等。

各部门公布的同期数据也不尽一致。同时，对房地产行业不同时期管理要求不一样，各数据的登记管理标准也不尽相同；加上各个体系的数据库既有电子档、又有纸质登记数据，梳理、核对这庞大的数据确实是一项艰巨而复杂的任务!

好在中山市一直走在全国前列。中山市不动产登记信息基础平台已经在2017年7月1日正式上线，工程浩大的不动产数据整理、完善及转换工作，中山市已经在有序进展之中。

结合各公开数据，就中山住宅库存问题，做一个大概的梳理，供大家参考指正。

截止2017年7月，包括网签及登记表数据在内，中山新楼盘表数据合计有385万套，剔除约有168万套的重复数据，大概实际有217万套，其中2002年及以后的商品房网签备案数据有110万套左右。

截止2017年7月，包括确权和有效抵押的数据在内，中山不动产房屋登记簿房屋有效数据合计有270万条，其中商品房确权登记数据大概232万条。

把楼盘表的217万套，加上房屋登记簿中确权的232万条，两者平均核算，大概有224万套商品房。2002年至2017年，商品房网签备案数据中，住宅大概占比70%。以此比例测算，截止2017年7月，中山市已成交确权的住宅商品房将近有157万套！这还不包括2017年8月至2018年3月网签通过的1.4万套住宅、不包括截止目前已拿预售证且未网签的超8万套住宅库存。　

中山的人口情况如何？按照新统计，中山2017年末常住人口326万，按平均家庭户人口2.7人测算，大概有120万户左右的家庭。照此推理，157万套除以120万户，中山常住人口中平均每户已经拥有了1.3套商品房!

中山的住宅过剩了吗？按上述静态数据，答案是肯定的。这时肯定会有无数的砖头拍过来，会有无数的人要属于他的那1.3套房。那么，在这里有几点需要解释清楚：

1、 上述数据是基于基本数据的测算，是测算，误差是多少我也不知道，你能告诉我更好。

2、 每家庭户拥有的套数数据是平均，是平均！贫穷限制了我的想象，跟马云资产平均，我还是中山首富呢。

3、 非中山常住人口贡献了洪荒之力。他们买走了多少，我也不知道。你有空在夜里可去各个楼盘转转，数数多少家亮着灯。

4、 这些房子，有很多是老龄房屋了，流通会有困难，你也看不上眼。所以，尽管你没有属于自己产权的房子，市面上这150多万套的住宅依旧存在。

那么，中山的住宅真的过剩了吗?

其实这是个伪命题，应该动态来看。假设现在住宅不增、人口不变，只想着居者有其屋，足够住了。可你想改善现有住房条件、你必须购买婚房了、你看重中山楼市投资价值想出手购置等等，总之你想买你满意的住宅。无论市面上的住宅是否过剩，刚需、改善、投资等的需求一直都在。

目前已拿预售证且未网签的超8万套住宅库存过剩吗？咱不考虑其中排队等网签的情况，从今年月均2千多套的住宅网签通过量来说，需要3年多才能解决；而从2017年的数据看，10个月时间就消化完毕了。从中山人口规划来说，到2020年无论是规划365万人、还是420万人、还是500万人，会增加几十万套的净需求啊！虽然中山常住人口增长缓慢，但万一实现了呢？你说中山的住宅是多还是少?

所以我想要说的是：中山住宅已有很多，未来还会增加很多，同时需求也一直存在。谈不上过剩，你只会有更多的选择，关键看你是否觉得合适。购买时机和购买价格？那是另外的话题了。